桃園工業廠房,桃園租工業廠房,桃園工業廠房出租

▲商用不動產受惠於資金行情、供給需求以及宅經濟，交投持續熱絡。(圖/記者張瀞勻攝)

政府打炒房政策不斷，近期新冠肺炎疫情又復燃，但商用不動產受惠於資金行情、供給需求以及宅經濟，交投持續熱絡。宏大國際資產表示，在供不應求之下，廠房、商辦產品缺乏，對於開發商或建設公司，已經提高商辦或廠房產品的開發，除了分散市場風險，也是創造新的商機。

宏大國際資產陳益盛總經理指出，依據經濟部投審會近期公布，僑外資來台投資自2007年以來首度2018-2019年連續二年突破100億美元，2020年度雖受新冠疫情影響仍達91.44億美元。投資金額對比近二年台商投資中國大陸的資金僅各約41.73億、59.64億美元，其消長及影響可見一斑，關鍵在於：資金噴發行情、台灣直銷美國、後疫情宅經濟。

其一，資金噴發行情， 從美國的2.2兆美元帶頭擴散全球，加上外資持續來台投資，到台商資金回流簽署金額達1.3兆台幣等，加上國內企業的加碼投資，都帶動股市及房地產的熱絡，尤其商用及工業不動產的投資，雖有部分屬於投資置產，但多數仍是具體的設廠生產，不是股市的短期投機炒作，因此除了台積電等大廠的投資，中小企業的廠房交易也同步熱絡進行中。

其二，台灣直銷美國:，自2017年美國總統川普上任後開啟中美貿易戰，台灣的受惠已從早期的短期轉單，升級到目前的台商回流生產、及僑外資擴大來台投資，可預期近幾年都將是台灣接單、台灣產地直送，當然需要更多工業地廠房的擴充及興建，像是外資大廠谷歌早已於213年於彰化設置雲端資料中心， 2019、2020年分別投資台南、雲林陸續設立3座資料中心，並於新北市板橋設立全球最大的研發中心之一。

至於後疫情宅經濟，因疫情影響加速宅經濟成型，電商物流、電腦、航運、汽車、網通、電玩及線上遊戲…等產業持續成長及擴充，需要的都是大面積的土地、廠房及研發中心，不論是大型電商網路家庭與富邦MOMO的零售物流之爭，國泰永聯的多處物流共和國設立，多家進口車商如賓士、特斯拉、藍寶堅尼等，都於台北市內湖區設立大面積展示場，有的同步在中南部設立物流中心，而同時有多家上市公司已購買企業總部、設立研發中心等。

陳益盛表示，從業以來首次感受到總價1~3億老舊廠房買賣遠勝過豪宅，尤其在新北市一、二線城市，只要是基地方整、貨車進出便利、建物維護堪用，以往賣1、2年賣不掉的都在近幾個月內成交，如新莊、五股、泰山、三重、土城、樹林、林口…等多處，而且價格上漲，主因就在於買家訂單滿手，必須加速設廠生產，因此常常不管行情與否，只管合不合用。

而建商、開發商也看準此趨勢，除了遠雄、長虹、華固等指標建商，於台北市內湖、南港、北投，及新北市中和、新莊、土城、汐止開發以外， 另外，國揚也在內湖、新店、汐止等多處購地擬興建廠辦大樓，而購地王興富發則是商辦、廠辦都不排除，從北到南積極獵地。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

據住展雜誌統計，截至今年5月17日為止，北台灣房貸成數8成以上的高銀貸建案（指銀行房貸成數8成以上，不含信貸、建商公司貸），占整體建案比例約49.09％，占比不僅跌破五成，較2020年全年減少約9.9個百分點，更創下2018年來新低。住展雜誌研發長何世昌表示，由於央行陸續找銀行業者「喝咖啡」，銀行業放款趨於謹慎，再加上近期換屋房型增多，以致於高銀貸建案比例明顯下滑。

看好房市景氣　房貸走出谷底

北台灣高銀貸建案比例在2016年落至谷底，當年比例僅約21％，主因是2016年正好是前波空頭最悲觀的一年，新建案銷售率跌至最低點，銀行為了降低不動產放款風險，紛紛緊縮房貸成數。由於當時銀貸成數低，為了不讓低成數房貸成為銷售抗性，建商大舉推出「公司貸」，來補足銀行房貸成數的缺口，讓購屋族僅需一成至二成的自備款即可購屋。

到了2018年，國內房地產開始復甦，銀行不動產放款信心躍增，高銀貸建案數占比升破五成，2019年高銀貸建案數占比更高達六成一左右，2020年也接近六成，連兩年處在高峰水位。

二個原因作祟　房貸成數走低

但到了今年，前五個月高銀貸建案數比例卻快速降低，僅剩約49％，跌破五成大關。高銀貸建案比例減少，意味著購屋族需要準備更多自備款才能買房。

何世昌分析，今年高銀貸建案比例急降的關鍵原因有二點，第一是部份銀行不動產放款瀕臨法規上限，且央行又頻頻關切國銀放款過度集中不動產，去年末開始找銀行業者「喝咖啡」，銀行因而自律性縮減放款。第二，因房市景氣復甦，今年換屋房型與豪宅建案增多，而換屋房型房貸成數通常只有7成、豪宅則僅有5.5成，高銀貸建案占比因此下滑。

自備款漸提高　想買房要趁早

進一步觀察北台灣各縣市高銀貸建案分布狀況，台北市有19個、新北市44個、宜蘭縣5個、基隆市2個、桃園市64個、新竹縣市共54個，總計188個。從高銀貸建案分布來看，其實與地點好壞關聯性不高，因為偏鄉的高銀貨建案比例並沒有比較低；新建案銀貸成數高低，與產品關聯度反而較高，首購房型、尤其是二房型大多能貸到8成。但在央行去年與今年陸續找銀行業者喝咖啡後，接下來二房型貸款成數能否還能維持在高檔，恐怕是個未知數。

何世昌進一步指出，建案通常會與指定銀行談妥專案貸款，並宣稱能夠貸到N成房貸，但購屋族需注意，如果自己的信用條件不佳，恐怕很取得業者宣稱的N成房貸。

雖然購屋族可以與賣方磋商增訂但書，在契約中增列「以房地為擔保設定抵押權貸款若不足成交價的八成，此買賣合約自動（或無條件）解除」，但因現在是賣方市場，買方的要求會碰一鼻子灰。而在央行可能持續調控房市，未來貸款成數可能下滑的情況下，購屋族可趁現在房貸成數還算高的時候儘早下手買房，以免越晚買房自備款越高，負擔將更沉重。

鉅慶建設深耕桃園市桃園區「鉅慶銘鑄」第二期銷售傳捷報，該案以豐富生活圈、大基地開發、超低建蔽率、區域合理價等4大優勢條件，獲得購屋者青睞，5月起，現場開放4房精華戶銷售，吸引換房族。鉅慶建設表示：「因為見證第一期的建築品質，所以第二期在口碑相傳之下，銷售成績表現十分順暢。」房地產人士分析，「鉅慶銘鑄2」近鄰小檜溪重劃區，位處桃園成熟生活圈內，擁有桃林鐵路自行車道的悠閒體驗，又是整體純住宅區開發，比起小檜溪商業+住宅的規劃更顯單純，更重要的是，銷售單價比鄰近的小檜溪更親民，在「生活機能足、口碑行銷強、大街廓造鎮」3重優勢下，吸引買家青睞。

合理價格+豐富公設，獲得理性買盤青睞



根據市場調查，桃園小檜溪重劃區目前平均每坪銷售單價約在36-42萬元之間，「鉅慶銘鑄」第二期的每坪平均銷售單價約32-34萬元，合理的價格在區域競爭上取得優勢。而在合理價格條件下，鉅慶建設依然維持高端的建築設計，在第二期2172坪的建築基地上，整體基地退縮34米，為居家創造出優異的建築棟距，保有更高的居家私密性，而退縮的部份則規劃寬闊的廣場花園綠憩，讓居家公共空間場域更具氣勢。除此之外，還規劃豐富公共設施，包括泳池、前庭花園、氣派大廳、健身房、瑜珈教室、閱覽室、家教室、兒童遊戲室、KTV歡唱室、後花園水景、兒童戲水池、第二門廳等等規劃，讓居家場域的休憩「全齡化」。

 

高端設計、品牌建材、三面採光、更佳「梯戶比」



在建築材料的選擇上，「鉅慶銘鑄2」選用大品牌的台灣水泥、東和鋼鐵、台達電五合一浴室暖風機，並且規劃高端住宅標準配置的多向總存水彎排水系統設計，以及LOW-E環保複層玻璃，讓居家達到最合適的建材配置。產品規劃15層建築，2-4房規劃，所有戶型皆三面採光(部份甚至高達四面採光)，浴廁、梯廳都規劃開窗，單層規劃3-4戶(依棟別不同)，配置雙電梯，比起其他一般建築單層6-8戶也僅配置雙電梯規劃，創造更佳的「梯戶比」，節省上下樓層等待電梯時間。更值得注意的是，「鉅慶銘鑄2」的超低26％建蔽率，以及樑柱外移的設計規劃，可以更有效的放大室內居住空間，打造出室內更方正的格局。

 

大基地、歐式規劃、核心地段、林蔭街廓



鉅慶建設表示，「鉅慶銘鑄」系列建築預計規劃4期，整體基地面積約達6000坪，目前第二期的規劃採林蔭街廓、大尺度廣場、社區花園泳池、歐式城堡建築設計，在桃園區繁華的青溪特區核心內，建構氣勢磅礡的歐洲花園廣場，打造出歐洲典雅瑰麗的居家生活饗宴。在區域居家生活機能部份，除了鄰近桃林鐵路自行車道的活氧休憩廊道之外，鄰近福元公園、大業國小，大有國中，甚至短距離即可抵達新光三越商圈、桃園站前商圈、小檜溪河濱休閒公園等，居家生活機能完整且充足。進駐歐式花園城堡的居家場域，享受合理價格、更大居住室內空間、完整公共設施規劃，在桃園青溪特區核心地段打造具有生活品味的住家，贏得市場的認同，業者表示，有信心延續第一期100％銷售成績，讓第二期跟進創造完銷的佳績。

 

立法院院會2021年5月18日三讀通過住宅法修正，內政部長徐國勇感謝立法院全體委員及朝野黨團的支持，使修法可以在短期間內通過。徐國勇表示，這次修法主要包括將社宅弱勢戶比率提高到至少40％，並將公益出租人及社宅包租代管房東免稅額提高至1.5萬元，以加強照顧青年及弱勢民眾。

社宅弱勢戶至少40％  由中央訂收費原則



內政部表示，過去興建社宅時，部分在地居民因擔心影響社區治安及環境品質而反彈，現因社宅興辦品質完善，標籤化與鄰避效應逐漸降低，為照顧經濟或社會弱勢，這次修正弱勢社宅承租比率，從至少30％提高至40％以上，同時將弱勢者身分增加「因懷孕或生育而遭遇困境之未成年人」。



另為避免各地方政府所訂社宅租金收費標準未妥善考量承租人的特性與需求，故這次修法改由中央律定全國一致社宅租金分級收費原則，以保障弱勢民眾居住權益。



社宅包租代管免稅額提高至1.5萬  房東加入不查稅



內政部指出，為提高住宅所有權人參與社宅包租代管及公益出租人的誘因，這次也修法提高每屋每月租金收入免稅額度，從原本新台幣「1萬元」提高為「1萬5千元」，同時刪除租稅優惠以一次為限的限制，並增列社宅包租代管所簽訂的租賃契約資料，不得作為查稅依據。



另為鼓勵更多公益出租人將住宅出租予社會弱勢，這次也放寬未辦建物登記的合法住宅房屋納稅義務人，若認定為公益出租人，可享相關稅賦優惠，以提供民眾更多元的居住選擇，落實政府照顧青年及弱勢安居的目標。



推動電動車充電設備  打造社宅低碳生活環境



因應未來低碳交通運輸成為主流，電動車已成為全球節能減碳共識，這次修法也特別新增要求地方政府將電動車輛充電相關設備，納入住宅計畫推動辦理，以提升住宅社區的環境品質，達到低碳生活、環境永續的目標。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

國家住都中心興辦社會住宅不間斷，再推「花蓮美崙安居」、「台東海濱好室」兩案統包工程，分別於5月17日、18日起公告上網招標，預計2021年6月28日17時截止投標，歡迎廠商踴躍投標。

「花蓮美崙安居」基地位於花蓮市區，周邊學校林立並鄰近美崙夜市，交通便利、生活機能完善，預計興建420戶社宅，並規劃設置托嬰中心，以服務社區住戶及周邊居民；「台東海濱好室」基地位於台東市區，鄰近台東生活美學館、原住民文化創意產業聚落等文創區，預計興建195戶社宅，同時規劃設置日照中心，落實日間照顧服務。

國家住都中心表示，此次推出的「花蓮美崙安居」、「台東海濱好室」兩案，不僅要讓東部民眾安心成家，也要照顧返鄉青年及外地移居就業人士，更將考量規劃公益或社福設施，提供溫暖的照護服務，共創更好的居住品質。

「花蓮美崙安居」、「台東海濱好室」兩案統包工程招標文件已公告於國家住都中心網站採購專區(https://www.hurc.org.tw/hurc/procurement)，歡迎優秀且經驗豐富的廠商一起加入社宅國家隊共同打拼。另採購專區網頁右上方亦有訂閱鍵，訂閱後即可收到相關公開招標訊息。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

國家住都中心繼推出北部及南部案件之後，首推中部地區彰化「學士安居」社會住宅統包工程，預計2024年完工，將提供約275戶社會住宅滿足彰化地區學子及就業青年之居住需求。統包工程招標作業自即日起至2021年6月28日下午17時截止投標。

國家住都中心所興辦之社宅，重視周邊生活環境，社宅基地位於彰化市學士街，臨近彰師大(進德校區)與牛稠子工業區，生活機能完善。為因應高齡化社會，本案將規劃設置日間照護中心、托嬰中心，服務有需求之住戶及周邊居民，創造全齡友善的居住環境；同時，臨學士街基地也將規劃退縮，留設綠化空間、搭配景觀庭園，提供住戶與鄰里休憩空間。



國家住都中心為加速推動工程，將持續展現國家興建社會住宅的決心及效率，以滿足各地民眾安居成家的需求，歡迎優秀且經驗豐富的廠商一起加入社宅國家隊的行列。有意願共同打造社宅之優良廠商請密切注意國家住都中心網站採購專區(https://www.hurc.org.tw/hurc/procurement)，為團隊注入新動能、共築社宅新價值。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

現在疫情有捲土重來的趨勢，對於不動產市場交易難免造成影響，不過2020年疫情第一波爆發時，政府提前紓困的確有助於避免房貸出現大量違約的狀況，根據內政部不動產資訊平台資料顯示，2020年疫情爆發的第一季開始，房貸逾放比維持在歷史相對低檔的0.17％，第三季最低甚至縮小到0.14％，甚至比疫情之前2019年的0.16％~0.2％還低。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，2020年政府因應疫情超前佈署，針對民眾房貸提出三大政策，包括個人貸款本金或利息得申請展延3至6個月，展延期間免收違約金及遲延利息，2020.4.1~2020.9.30期間自用住宅1000萬元以內貸款，首購自用住宅貸款利率再減0.25％，加上央行降息政策，一連串的措施都有助於減少房市出現違約風險，房市也在相關政策支撐之下，買盤快速回流，反倒近期需要透過房市政策去降溫。

根據官方調查顯示，延緩還貸(自2020年2月1日至2020年6月30日實施)，截至2020年底已對6萬1千988戶共約2,600億元個人貸款金額之民眾，及4萬7千戶信用卡持卡人提供協助。



房市要是遇到重大外在事件出現問題，通常在法拍屋大量出現之前，會先出現失業率增加，然後民眾工作生計出現問題，之後還款不正常，才會流入到法拍市場，不過若是外在事件不至於讓失業率大增的狀況下，或者事件很快就結束，對於房市衝擊就不至於太大。

 

此次疫情爆發速度很快，對於市場短期有降溫的效果，政府後續也可能針對受影響的行業與民眾推出紓困措施，若是疫情能夠早點受控，房市也能早點回復正常交易狀況。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

「台北市建築物附設停車空間設計指導原則」訂於2021年5月18日生效實施，以源頭管理精神，來降低台北市建築物附設停車空間違規使用情形。

建管處表示，台北市建築物附設停車空間屢有違規使用情形，經調查發現以建築物室內停車空間違規情形比例較高，如將停車空間變更作為公共設施、管委會、儲藏空間或是員工餐廳使用等。為此特訂定「台北市建築物附設停車空間設計指導原則」，分別就建築物地面層以上停車空間及地下層非停車使用空間，從設計面加強管理。



相關管制措施包含建築物地面層停車空間，常見全部作違規使用，故未來將限制僅有350平方公尺以下之建築基地始得設置，且面積應在250平方公尺以下並應集中設置於1處，對道路側應透空可視及提昇防火區劃實牆區隔強度……等措施；另對地下層非停車空間，常見違規態樣係散落於停車空間四周，供未來停車空間違規使用之附屬空間，故未來亦限制其應集中留設，且不得直接連接停車空間，出入應先經由中介空間，並提昇防火區劃實牆區隔強度……等措施，以促使本市未來建築物附設停車空間均能合理設計。



建管處指出，為使台北市建築物附設停車空間合理設計合法使用，除新訂「台北市建築物附設停車空間設計指導原則」以源頭管理方式，讓建築物附設停車空間可朝向合法使用外，未來將訂定「台北市建築物附設停車空間違規使用拆除取締作業執行原則」以加強裁罰取締頻率及強度，並持續進行滾動式稽查，對過去有不合格紀錄之案件，加強列管，另對於將長期違規使用且具爭議案件納入「台北市建築爭議事件評審委員會」調處，以杜絕台北市建築物附設停車空間違規使用之情形。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

依據台北市實價登錄2021年首季資料，位於信義計畫區的商辦大樓「國泰置地」揭露一筆租金單價每坪4,151元，成為台北市首季租金單價第一名，租金單價第二高為「遠雄金融中心」租金單價3,810元，也是該棟大樓揭露租金第二高，且租金總價118萬元成為首季總租金最高的商辦。

大家房屋企劃研究室副理郎美囡分析，近幾年因中美貿易戰、新冠肺炎疫情導致全球變動，促使台商及海外資金回流，各大國際企業也選擇駐點台灣，信義計畫區具有頂級商辦因而備受青睞，且政府幾波打房重點類型為住宅，商辦挾帶各項利多蓬勃發展。



商用看俏，信義計畫區商辦租金走高

 

依據台北市實價資料，信義計畫區近五年商辦租金都維持在3千元上下，去年平均租金每坪3,528元創下新高。郎美囡表示，觀察近幾年實價揭露最高商辦租金，都出現在信義計畫區，且最高租金都在每坪4千元以上。相較101大樓在2004年的平均租金尚不足2千元的景況不可同日而語，隨著全球化及產業變化，市場對商辦的需求增加，在國泰置地、南山廣場陸續完工啟用後，帶動信義計畫區的商辦租金，讓整體租金水平節節升高。

搶攻商辦市場，都更也成主流



住商不動產企劃研究室經理徐佳馨指出，目前台北市新商辦供給仍有限，而需求有增無減，促使中古大樓陸續加入都更行列，且危老條例通過後，也加速老舊辦公大樓的新陳代謝，讓台北市新案供給的結構出現變化，不過更新過程中出現的辦公需求缺口仍需填補，短期內商用市場仍有可觀之處。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

台中市雅潭地政事務所統計，潭子區3座火車站點中，頭家厝站周邊房價穩定成長，尤其大樓均價在去年第四季達22.1萬，創各季新高。在地房仲分析，除大環境因素帶動各地房價走揚，頭家厝站被台中近期最夯的其中兩個重劃區14期、G0特區包圍，加上本身擁有明星學區、完善的機能，使房價漲幅顯著。

潭子有3座火車站，分別是潭子、栗林及頭家厝站。地政事務所資料顯示，頭家厝站周邊華廈、大樓、透天價格，過去1年間均有顯著漲幅，其中又以大樓最顯著，去年第四季大樓均價22.1萬，較前一年同期漲了逾1成，且創各季新高，此外，更成為3站之中，唯一行情突破2字頭的站點。

究其原因，住商不動產潭子中山加盟店店東張寶鴻認為與房市大環境，以及頭家厝站周邊區位條件有關。大環境部分，房貸利率低、市場熱錢多，加上許多剛性自住需求買方對於房價走勢抱持看漲心態，積極進場購屋，深怕以後買房更貴，在在刺激交易價量成長。

此外，張寶鴻也表示，頭家厝站往西到昌平東七路即是14期，往南則與G0特區接壤，地理位置可說是被台中近期話題相當熱的兩處重劃區包圍，因此，當G0特區房價不斷走揚，14期重劃區土地交易價格也屢創新高，未來推案可能從4字頭起跳，頭家厝站也受到帶動，價格跟著上漲。

張寶鴻還說，比起新的重劃區，頭家厝站周邊機能相對完整，尤其頭家國小在縣市合併前就是台中市知名的雙語國小，學風也頗受家長青睞，更加吸引自住小家庭買進。當地主力產品以屋齡10、20年以上中古大樓和華廈居多，3房平車且一般屋況的物件，總價約在800萬上下，另有屋齡20至30年左右的透天，地坪約20多坪，目前行情約在千萬左右。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】