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新冠肺炎疫情嚴峻，全國實施三級警戒，嚴重影響整體經濟環境，網路即出現許多房東主動降租的消息，引起網友熱議。相比還能跟租客談降租的「佛心房東」，店面待租中的準房東可能就無法淡定了。



據報導，在疫情嚴重的雙北市，商圈待租店面在短時間內暴增近千間，並分別以大安區和板橋區，分別為雙北待租店面增加最多的區域。尤其兩區都位於都市精華地段，房屋持有成本也相對同市其他分區來得高。



報導也指出，雙北店面平均租金開價下修約3-4%，網路上更出現「疫情優惠專案」訴求，顯示部分房東迫切把手中店面租出。住展房屋網企研室認為，在此波疫情未結束前，租店需求持續處於低檔的情況下，無論如何降租，都屬徒勞。



比起打價格戰，住展房屋網企研室建議，房東可趁此時機，重新審視店面條件，著手更新與改善，並因應後疫情時代的消費趨勢，增添相應設施，讓手中物件在全國解封後，成為租屋市場的搶手貨。



什麼是後疫情時代的消費趨勢？住展房屋網企研室建議，可以疫情逐漸趨緩的美國做為參考，據報導，隨美國50 %的成年人接種疫苗，沃爾瑪、梅西百貨接迎來人潮，其中，運動器材、珠寶飾品等商品買氣回溫，人們也增加戶外活動的支出。



看回台灣，疫情爆發前，餐飲外送服務便蓬勃發展，而要發展外送服務，流暢的網路與足夠的機車停放空間，便是有助於加快外送員領餐的條件。房東趁疫情空窗期，不妨多參考他國經驗，進一步與國情融合，打造與眾不同的店面物件，以在全國解封後，緊接而來報復性消費潮中，取得先機。

















 

疫情升溫，對房地產市況多少有衝擊，許多確診者較多的區域，接待中心都關起門來暫停營業，不少民眾關心，這波疫情會不會讓房價有所下修。



目前市場上，確實無論是一般剛性需求買盤，還是有投資需求的客戶，都因為疫情，而困居在家，沒辦法到案場賞屋、洽談、簽約。這看似代表需求暫時短缺，以一般供需法則來考慮的話，或許有降價的可能，但事實真的如此嗎？



住展房屋網觀察，面對疫情，房地產業界仍然會發展出各種不同以往的模式，讓銷售工作能延續。銷售成屋、中古屋的業者，可以採取視訊、VR環景等方式帶看，並在線上洽談未來簽約事宜。如果是預售屋，代銷業者當然也可以透過視訊、語音介紹建案。



不過，沒人來現場，要跟誰介紹？其實在疫情升溫之前，許多個案本就有所謂的「醞釀期」，不少客戶都會留下聯絡方式，預約洽談。因此，就算疫情來了，案場暫停開放，業者仍然可以透過視訊、語音，直接在線上和預約客介紹建案。



但是最關鍵的簽約，該怎麼辦？雖然有不少方式可以讓簽約在線上完成，但住展房屋網企研室認為，簽約事關重大，還是當面解決最保險。既然簽約得現場完成，若做不到，確實就會降低成交率。



然而，住展房屋網企研室認為，就算是成交率降低，也是帳面上暫時的。當疫情趨緩、解封之後，那些在線上已經談得差不多的客戶，就可以快速完成簽約，建案銷售速度應該不會如一般預期得慢，降價機率也可能有限。畢竟現在仍然是低利時代，再加上部分民眾手頭上仍有不少資金，業者抓準這點，當然不會輕易鬆手。



另外一點，也是相對關鍵的一點，則是營建成本仍然居高不下的問題。缺工、缺料問題嚴重，不少建案在這波疫情之前就大受影響，導致房價只漲得上去、跌不下來。而今又再加上疫情帶來的不確定性，也將導致業者成本繼續疊加。



首先，營造、蓋屋是一種只能現場完成的工作，因此疫情升溫，業者勢必得在工地加裝消毒、體溫量測設備，並加派人力加強現場清消，多少會增加一些管理成本。此外，隨著確診者陸續增加，業者也得開始面對疫情期間，缺工可能更加劇的問題。再者，若真的有現場人員染疫，工程也可能延期，造成的損失，營造商、建商都有可能要吸收。



住展房屋網企研室認為，前面提到的種種因素，似乎都已經為房價定了錨，業者下修房價的幅度可能有限。相對地，業者因應疫情比較可能的作法，仍僅止於改變推案、銷售策略，例如前面提到的線上洽談、帶看，並將預計的銷售期拉長，或者暫緩推案直至疫情趨緩。





























 

新北市政府都市更新處表示，「新北市都市更新106重建專案計畫」僅花費37天的審議行政作業時間，即順利通過位於三重集美段的都市更新案，全案已於今年5月17日經新北市府核定公告實施，待後續實施者申請建照後，即可開工動土。



新北市都更處表示，本案的基地位於三重區泉州街及中正南路250巷所圍街廓範圍內，為三重都市計畫之住宅區，更新單元總面積約為1014坪，將興建1棟地上24層、地下4層的住宅大樓，並規畫於基地內留設4公尺人行步道改善人行空間，且針對泉州街側實施者自行從基地內退縮2公尺作道路使用，使車行空間更加舒適，增進公共利益。



新北市都更處長張壽文表示，新北市於去年6月底推出「新北市都市更新106重建專案計畫」，以簡化程序及書圖內容、快速審議的模式，讓整合住戶達100%同意協議合建、0爭議的案件，得以搭乘都更特快車；目前都更處列管的案件，皆在37天內完成審議作業。





 

高雄市政府向中央爭取「城鎮風貌及創生環境營造計畫」，辦理鳳山區自強公園、岡山區和平公園及前鎮區興仁公園改造工程，並於27日獲內政部營建署通知核定補助，3案核定總經費3498.5萬，工程預計明年底完工。



高雄市政府工務局長蘇志勳表示，鳳山區自強公園過去為海軍眷村聚落，經歷了市地重劃、重新規劃街廓，公園周邊將發展成為新興的住宅區，同時因應現今人口結構的轉變，配合公園用地多目標使用，計畫將於公園範圍南側打造為鳳山日照社福多功能中心，提供高雄市嬰幼兒、老人、身障者等多元的長照服務。



高雄市工務局說明，獲補助的另兩處公園中，岡山和平公園將規劃連結周邊藍綠帶資源，並以柔化紀念象徵的手法，創造具歷史紀念及生態教育功能的空間；前鎮興仁公園則會整合公園周邊特有水、綠資源，將臨前鎮河畔空間形塑為前鎮河綠廊生態景觀，打造高品質前鎮運河河濱休閒空間。





 

台灣出生率持續低迷，許多國小減班因應，新北市額滿國小卻逆勢上揚，今年21所額滿學校中，淡水區內的國小就有4所。考量「近學校」是家長購屋時的一大訴求，新北市政府淡水地政事務所便統計實價登錄及相關地政資料，以交易日介於2019年至2020年間的成交案件，分析淡水區招收學生人數近1千人以上小學，周邊房地買賣交易狀況。



淡水地政事務所比較新市鎮及舊市區鄰近國小發現，以交易量體來看，近2年來，淡海新市鎮區國小周邊平均交易量約600件，舊市區國小周邊約500件。淡水地政事務所表示，淡海新市鎮受近年人口移入，及輕軌捷運等公共設施帶動，學校周邊有穩定的交易量，舊市區交易量則依各地區環境不同，有所差異。



若從平均成交單價來看，新市鎮及舊市區的房價皆呈現上漲趨勢。 淡水地政事務所表示，淡水區因鄰近台北市關渡地區，且房價相對雙北其他都會區低廉，故近年吸引大量購屋族群關注，待未來淡江大橋、淡北道路等重大交通建設完工，區域的不動產市場發展將持續穩定。





 

今年5月中下旬後國內疫情大爆發，各地看屋、購屋人潮也隨之驟減。（資料照／趙世勳）

自雙北市5月15日實施3級警戒以來，確診數已連續14天破百例，本土疫情未見舒緩，不僅衝擊各行各業，房市短期也面臨急凍，不僅新建案接待中心的看屋人潮驟減、中古屋屋主也乾脆停售，房市交易量短期陷入急凍。

距離本土疫情爆發已經2個禮拜，第一波首當其衝的是實體店面的營運，特別是台北市幾個高租金商圈的店面，包括西門、南西、東區、士林、永康等商圈，在少了國際觀光客之後，又面臨疫情嚴峻，由於商業活動幾乎停滯，店家又背負著高租金，經營壓力極大。

雙北房市急凍，代銷業案場人數驟減9成

除了實體店面衝擊較大之外，目前住宅的買賣及租屋市場也幾乎面臨「急凍」。

「現在是大家都不敢出門！」屋比房屋總監陳傑鳴指出，去年在新冠肺炎疫情剛爆發的時候，雖然短期引起恐慌，但是去年在整體疫情可控之下，衝擊面很快地平息，甚至買方的信心不減反增，也勇於進場撿便宜。

但陳傑鳴說，今年情況跟去年大不相同，確診數已經連續14天破百例，就怕衍生出更多的防疫破口，現在不僅買方不敢出門看屋，屋主及管委會也不太願意接受房仲帶看，使得房仲只能勉強轉為線上經營，因此可以預知的是，今年5月的交易量勢必將比4月衰退，尤其雙北房市更是直接急凍下來，買方跟屋主乾脆都先停下來，看看這波疫情究竟還要持續多久。

而預售屋方面，甲山林集團、愛山林建設總經理張境在指出，相較於沒有本土疫情爆發之前，接待中心這兩周以來大台北地區各案場來人數已驟減9成，看屋人潮確實少了許多，因此目前都是預留少數員工配合客戶看屋，預期接下來到6月14日前都將是防疫的關鍵時期。

「看屋的人潮我們也不希望太多，能不來就不來。」海悅國際總經理王俊傑也說，現階段就是先做好優先防疫工作，目前部份案場已改採同一時段僅限一組客人，維持最低的服務量，並做好防疫措施及人流控管，至於案場要不要採取暫時關門不營業因應，則交由各業者決定。

土地價格不降，建商沒土地等於無法營運

儘管房市出現短期的急凍，加上央行先前祭出土地限貸令，眼前又有疫情持續升溫，但似乎還是澆不熄建商們的獵地腳步。

今年5月12日，位於彰化高鐵特定區，縣府一口氣釋出35筆土地，一共吸引了77封標單，且有多筆土地出現多人搶標的情形，最終總得標金額為10億5444萬餘元，等於縣府一口氣入袋10億元，其中，上市建商遠雄建設也首度插旗彰化，以每坪10萬元拿下1180坪的住宅區土地，創下該區住宅用地的新高價。

一名建商則說，土地是不動產開發業最重要的原物料，沒有土地等於公司營運都停擺，況且土地價格又頻頻上漲，「現在不買難道要等著日後買貴嗎？」

張境在也指出，土地規劃並不會因為疫情而停擺，「疫情總有過去的一天，但是利率還是低、通膨疑慮仍存在，土地的地主也不會因為疫情而便宜賣，因此只要有機會賣地，我們也會持續評估開發的可能性。」

中古屋先喊停售，新建案難有降價空間

至於很多人會關心，由於疫情來勢洶洶，房價是否因此下跌，能否趁著疫情嚴峻之際，進場房市撿便宜？

張境在指出，原本的情況下，建設公司從買地、賣房、發包、交屋大約5年，大約預期有25％利潤，但是現在因為新建案的所有成本都在上升，包括土地價格創新高、原物料上漲、還有缺工問題，原本15樓的房子一坪造價12萬可以發包出去，但是現在可能都要一坪造價14萬才能發包，多的造價成本就只能從建設公司的25％利潤裡面扣，「因此以新建案來說，房價要下跌實在不容易。」

至於中古屋市場，陳傑鳴則觀察，刊登在網路上出售的物件已經漸漸開始有屋主採取降價出售，但是並沒有大幅度降價的個案，甚至有不少沒有資金壓力的屋主，乾脆就先喊停停售，等待疫情過後再出售，到時還能賣個好價格，因此端看各別屋主是否有緊急的資金需求而定。

不過，陳傑鳴也提醒，3級警戒大家勉強還能維持上班，但是若疫情再度惡化進入4級警戒，到時候企業就可以不支薪給員工，一旦發生，恐怕社會上有大量的房貸族繳不起房貸，只要3個月到半年未繳，銀行就會啟動法拍程序，屆時應會有大量的法拍湧現。

陳傑鳴認為，這一波大家應該先努力防疫，如果有控制下來，預期房市還有繼續往上的可能；但是若疫情防不下來，今年的房市多頭大概就會提前結束了。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

老一輩常常掛在嘴邊的「養兒防老」，竟慢慢變成「養兒啃老」？因應時代變化，養個會默默生錢的「啞巴兒子」成為新一代的退休必備品。有些人把目光鎖定在投資金融市場、有些人則鎖定投資房地產，這2種可說是現代最主流的「啞巴兒子」。

不過，金融市場波動大，較保守的退休族群多會優先考慮房地產，然而，台灣房價逐年攀高，想買房收租，又不想一口氣投入所有退休金，這時候，不妨考慮買套房！市場說，買股票最怕住「套房」，但在房地產投資上，一般住宅中，套房反而是收租投報率最高的產品類別，且投入資金相對較小。

買套房收租有其優點，自然也有它的眉角，如果單純貪圖便宜，很容易讓投資打水漂，收不到租金、又得繳房貸，最慘的是，可能還賣不掉！所以，在選購上應注意3個重點：

重點 1》地段為首要考量

套房的租客基本上以學生跟年輕上班族這2大類為主。這2種族群在租屋時，最在意的除了租金高低外，離學校或公司、以及滿足生活機能之商圈的距離遠近也是重要的考慮因素。

所以，買套房收租，最好選擇同時有「學區」、「辦公商圈」、「生活商圈」3個區域重疊的地段，租客穩定，相對地，就不太會有空租期。而且通常這樣的地段，其交通機能也不差，所以招租跟脫手都相對簡單很多。

重點 2》南北行情大不同

雖然台灣就「一個島」，但房價卻南北大不同！不過，有趣的是，南北部的租金差異卻不如房價差異。

舉例來說，北部房價每坪50萬元、甚至更高，南部可能每坪20萬元有找，相差2.5倍，但北部的租金，每月單坪可能落在1,200元左右、南部租金，每月單坪可能落在600元，差異約2倍，換算下來，南部的收租投報率會較北部高。

不過，這是單從收租投報率的角度來看，若未來有考慮出售，就得打更詳細的算盤，但退休族若想有穩定現金流，南部的收租宅，往往能提供較佳的收租投報率，且入手門檻較低。

重點 3》管理好的社區更保值

相較於一般公寓或大樓，套房多的社區其物業管理往往為人詬病，尤其當住戶沒有共識，導致社區維護不佳，就會進一步影響「啞巴兒子」的租相和保值能力，因此慎選管理維護在一定水準之上的社區，是另一個挑收租宅的關鍵。

可以從人跟環境2方面去觀察。人的部分，除了聽仲介的介紹外，可透過與管理員或住戶閒聊的方式獲得一些資訊，也可以看看社區的布告欄有沒有「禁止某某行為」的公告，如果有類似公告，就表示社區有這樣的問題。觀察環境時，要留意公共區域，尤其是平常愈少人去的地方，若能維持乾淨整齊，表示社區有用心在管理維護上。

台灣人的平均壽命愈來愈長，退休生活甚至可能比職涯更長，善用上述3個心法，挑對收租套房，養個適合自己的「啞巴兒子」，多一分現金流、退休時，就多一分安心。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

苗栗縣政府表示，都市計畫的流程大致可以分為四大階段：計畫研擬、公開展覽、都委會審議、計畫實施。都市計畫細部計畫草案需提送苗栗縣都市計畫委員會審議，主要計畫則需再提送內政部都市計畫委員會審議，在都市計畫委員會尚未審定前，民眾可以書面載明姓名、地址，向鄉鎮市公所、縣府或內政部提出陳情，而且陳情人可以到都市計畫委員會現場說明。特別請各位鄉親要注意的是，陳情意見依照規定必須要以書面提出並留下聯絡方式，在公開展覽說明會或其他方式提出的口頭意見無法作為正式陳情依據。

相關訊息會公告在苗栗縣政府和各鄉鎮市公所，網路資料在苗栗縣政府都市計劃資訊暨查詢系統：新聞與公告-最新公開展覽案件、都市計畫規劃-都市計畫委員會會議記錄查詢及都市計畫委員會名冊。內政部都市計畫委員會會議紀錄，在內政部營建署網站的審議委員會-內政部都委會。都市計畫發布實施後，計畫書圖會公布在苗栗縣政府都市計劃資訊暨查詢系統：都市計畫規劃-都市計畫書圖查詢。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

根據內政部不動產資訊平台資料顯示，全國新的房貸貸款期數仍呈現拉長趨勢，反映超過20年期的房屋貸款持續增加，2020年第四季的房貸期數拉長至276個月，房貸族平均房貸年期已經達到23年，不過房價最高的台北市反而貸款期數較短，桃園市平均房貸期數為290個月居冠。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，房貸期數持續攀升，與30年期房貸申請越來越普遍有關，而30年期房貸申請增加的原因，包括房價上漲申請30年期房貸，每月的還款負擔可明顯減壓，且銀行評估借款人每月還款能力時，也較容易審查通過，第二個原因則是目前的利率處歷史相對低檔，有些購屋人選擇每月少還，但手上多留一些資金可運用，不像早年房貸利息較高，老一輩的屋主多有早點還完房貸的習慣。



統計顯示，桃園市2020年第四季新購置住宅房貸平均期數為290個月，台中市則是284個月，高雄市則是288個月，台南市的276個月，新北市則是281個月，台北市最少平均為276個月。

 

從歷年房貸期數來看，隨房價攀升與銀行承做30年房貸的意願增加， 10年時間全國的房貸期數也從225個月增加到276個月，平均貸款期數拉長4年又3個月。



曾敬德表示，寬限期與拉長貸款年期，都是降低房貸負擔的方式，但民眾購屋還是得謹慎使用這些工具，一方面寬限期過後須面對還本壓力瞬間到來，另一方面拉長還款期限，長期也必須多繳利息，且購屋本身應屬較為保守的購置資產行為，應避免將本來要還款的資金轉進風險過大的市場，以免一個大幅波動讓資金蒙受損失。

 

近來，台灣新冠肺炎嚴峻，以前是我們關心海外的親友是否安全，最近，反而收到許多海外的客戶，回頭關心我們是否安好？屆時，感到地球村的溫暖，大家一起加油！

正業地政士聯合事務所鄭文在所長分享案例指出，客戶出國2年以上，依據戶籍法第16條第3項的規定，戶籍會被逕為遷出登記，無法享受相關的國民權益，所以，很多人都會在2年內回國一次，以免喪失各項租稅優惠及社會福利。



但是疫情蔓延，客戶已經超過2年無法回國，戶籍登記也被遷出了，出售房地產是否能夠享受一生一次的自用住宅優惠土地增值稅呢？如果可以大概只要繳15萬元，不行可能要繳納近50萬元，差額近35萬元。



經查明，客戶並沒有舉家遷移，直系親屬(爸、媽)還在國內，沒有出租及營業的情事，確實供爸、媽居住使用，依據土地稅法第9條的規定，符合自用住宅用地的要件，即使，所有權人在國外，戶籍登記已經被遷出，仍然可以適用一生一次的自用住宅土地增值稅優惠稅率。



另外，有關爸、媽戶籍遷入的時間，如果沒有出租、營業的情事，只要在出售前遷入戶籍即可，如果有出租、營業情事，則要排除出租、營業後滿一年才能適用優惠土地增值稅稅率。



例外的情形是外僑、華僑沒有直系親屬在台灣，如果要適用自用住宅優惠土地增值稅，必須在台灣住滿183天以上，並在該地辦妥外僑居留登記(財政部80.12.19台財稅第800464366號函)及(財政部84.05.17台財稅第841621468號函)。



所以，兩者的條件大不相同，所有權人在國外，無法回國，要出售不動產除了海外授權書，節稅大不同，建議先做好功課，以免權益受損。



近來，台灣新冠肺炎嚴峻，以前是我們關心海外的親友是否安全，最近，反而收到許多海外的客戶，回頭關心我們是否安好？屆時，感到地球村的溫暖，大家一起加油！







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】